2019年05月30日 15:00

心理的欠陥(事故物件)・環境的欠陥に対する売主・貸主・仲介業者の義務・責任を解説し、欠陥への該当性を判断した裁判例を紹介『不動産取引における心理的瑕疵・環境瑕疵対応のポイント』を5月28日(火)発行

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新日本法規出版株式会社(所在地:愛知県名古屋市中区栄1丁目23番20号、代表取締役:服部昭三 http://www.sn-hoki.co.jp/)は、不動産が抱える心理的欠陥(事故物件)・環境的欠陥に対する売主・貸主・仲介業者の義務・責任を解説するとともに、欠陥への該当性を判断した裁判例を紹介した『不動産取引における 心理的瑕疵・環境瑕疵 対応のポイント』印刷書籍3,888円(税込)、ActiBook(アクティブック)形式電子書籍3,564円(税込)を5月28日(火)に発行しました。
事故物件の取引上の留意点が分かる!

◆不動産が抱える心理的欠陥(事故物件)・環境的欠陥に対する売主・貸主・仲介業者の義務・責任を解説するとともに、欠陥への該当性を判断した裁判例を紹介しています。
◆債権法改正が与える影響についても検討・解説しています。
◆不動産取引に精通した弁護士が執筆しています。


【掲載内容】
第1章 心理的瑕疵

第1 心理的瑕疵総論
〈Q&A〉
Q1 心理的瑕疵とは何か
Q2 心理的瑕疵は法律上、どのような場面で問題となるか
Q3 民法改正によって心理的瑕疵に対する責任追及の方法や内容は変わるか
Q4 居住者が住み心地が悪いと感じれば心理的瑕疵になるか
Q5 何が心理的瑕疵の存否を判断するための要因になるか
Q6 自殺や殺人などのほかには、心理的瑕疵にあたるものとして何があるか
Q7 時間の経過によって事故・事件が心理的瑕疵ではなくなるまでの期間はどのくらいか
Q8 建物が取り壊されていれば瑕疵は消滅するか
Q9 仲介業者には心理的瑕疵の説明・調査の義務があるか
Q10 瑕疵担保責任免除特約があれば瑕疵担保責任を負わないか
Q11 心理的瑕疵を問題にする場合、プライバシーへの配慮が必要か

第2 自殺
〈Q&A〉
Q12 マンションの室内での6年前の縊首自殺は瑕疵にあたるか
Q13 8年7か月前に土地上の建物内(解体済み)で起きた焼身自殺は瑕疵にあたるか
Q14 マンションの共用エントランスでの3年2か月前の自殺は瑕疵にあたるか
Q15 土地上に駐車した自動車内での1年4か月前の自殺は瑕疵にあたるか
Q16 賃借人が室内で自殺をした場合、賃借人に保管義務違反があるか
Q17 賃借人でない者が室内で自殺をした場合、賃借人に保管義務違反があるか
Q18 オフィスビルの賃貸借でも賃借人に自殺をしない注意義務があるか
Q19 賃貸人には室内での1年3か月前の自殺の説明義務があるか
Q20 投資用マンションでの2年前の飛び降り自殺について説明義務があるか
Q21 自殺があったことを他の部屋の賃貸の際に説明する義務があるか
Q22 賃貸アパートの共用部分での自殺について説明する義務があるか
Q23 自殺があったことを二次賃借人に説明する義務があるか
〈事 例〉
Case1 建物内の座敷蔵(取壊し済み)で居住者が7年前に縊死していたこが、既に旧聞に属し、瑕疵にあたらないとされた事例
Case2 売主代表者の妻がマンションのベランダで6年前に縊首自殺していたことが瑕疵にあたるとされ、契約の解除が認められた事例
Case3 土地上の建物(取壊し済み)での20年以上前の自殺について、仲介業者の説明義務違反による損害賠償請求が認められた事例
Case4 1年3か月前の自殺が瑕疵にあたり、かつ、賃貸人の説明事項とされ、契約の解除と損害賠償請求が認められた事例
Case5 賃借人がアパートの室内で自殺したことが賃借人の善管注意義務違反にあたるとして、賃借人の相続人と保証人への損害賠償請求が認められた事例

第3 殺人
〈Q&A〉
Q24 マンション室内での8年9か月前の殺人事件について説明義務があるか
Q25 取壊し済みの建物内での8年以上前の殺人事件は瑕疵にあたるか
Q26 50年前の殺人事件は瑕疵にあたるか
Q27 賃借人が殺人事件を起こした場合に保管義務違反があるか
〈事 例〉
Case6 8年以上前の土地上の建物(取壊し済み)での殺人事件が瑕疵にあたるものとされ、買主の損害賠償請求が認められた事例
Case7 マンションの室内で8年9か月前に起きた他殺が疑われる死亡事件等について、売主が買主に告げなかったことが説明義務違反にあたり、解除が認められた事例
Case8 7年4か月前に土地上で売主の母親が強盗殺人の被害者となった事件を説明しなかったことが、説明義務違反にあたるとされた事例

第4 焼死その他の死亡事故
〈Q&A〉
Q28 17年以上前に焼死者を伴う火災があったことは瑕疵にあたるか
Q29 新築マンションの工事中の死亡事故によって売買契約を解除できるか
Q30 賃貸住宅内での自然死が保管義務違反となるか
Q31 アパートの室内で死後3か月間遺体が放置されていたことは瑕疵にあたるか
〈事 例〉
Case9 取壊し済みの建物の3年7か月前の火災(焼死を伴う火災)事故について、売主の責任が肯定され、仲介業者の責任が否定された事例
Case10 取壊し済みの建物での17年以上前の焼死者を伴う火災について、売主・仲介業者に調査し説明する義務はないとされた事例
Case11 新築マンションの建設工事中のエレベーターシャフト内で死亡事故が発生したことによる売主の債務不履行が否定された事例
Case12 建設工事現場における現場所長の自殺が請負契約における瑕疵にあたるとして、請負人の損害賠償義務が認められた事例

第5 その他の心理的瑕疵
〈Q&A〉
Q32 過去の火災は瑕疵にあたるか
Q33 購入したマンションの住戸が、以前の入居者によって性風俗特殊営業に使用されていたことは瑕疵にあたるか
Q34 振込詐欺の送付先として貸室が利用されていたことは瑕疵にあたるか
〈事 例〉
Case13 8年8か月前に発生した火災について、火災が瑕疵にあたるとして、売主の瑕疵担保責任及び仲介業者の説明義務違反が認められた事例
Case14 マンションの一室の売買において、過去にその部屋が性風俗特殊営業のために使用されていたことが瑕疵とされ、売主に対する損害賠償請求が認められた事例
Case15 火災による原状回復がなされた後に賃料が従前より減額され、逸失利益が生じるという主張が認められなかった事例

第2章 環境瑕疵

第1 環境瑕疵総論
〈Q&A〉
Q35 環境瑕疵とは何か
Q36 日照や眺望の阻害が瑕疵に該当し又は説明義務違反になることがあるか
Q37 隣接地の建物建築についての調査はどのようにして行うか

第2 日照・眺望・隣接地
〈Q&A〉
Q38 隣接地に日照を阻害するビルが建ったことについて、瑕疵担保責任を追及することができるか
Q39 眺望を阻害する障害物について売主に説明義務があるか
Q40 売主には隣接地の建築計画の説明義務はあるか
Q41 日照が阻害されるのに日照阻害はないと誤信してなされた売買契約は無効か
〈事 例〉
Case16 眺望(二条城を望むことができること)を重視して購入した新築マンションの売買につき、眺望を阻害する障害物の説明義務違反があるとして、契約解除が認められた事例
Case17 新築マンションの売買契約での南側隣地の利用状況について、誤った情報提供をしたことが信義則上の義務違反とされた事例
Case18 購入後に隣接地に擁壁が建設されたことについて、売主の瑕疵担保責任が否定され、仲介業者の調査義務ないし説明義務の違反が肯定された事例
Case19 住宅建築を目的とする土地の売買において売主・仲介業者に隣接地の高架道路建設の計画について説明義務があるとされた事例

第3 騒音・振動・悪臭
〈Q&A〉
Q42 航空機騒音を説明する義務があるか
Q43 ライブハウスの騒音と振動によって売上げが減少したことによる損害賠償を請求できるか
Q44 戸建て住宅に隣接する製菓工場の騒音・振動は瑕疵にあたるか
Q45 交通量の多さに起因する相当頻繁な振動は建物の瑕疵にあたるか
Q46 マンション内の悪臭は瑕疵にあたるか
Q47 電磁波の放射を理由に携帯電話基地局の操業差止めを求めることができるか
〈事 例〉
Case20 新築マンションの売買においてポンプ室を発生源とする騒音の状況について錯誤があり、契約が無効とされた事例

第4 浸水・水害
〈Q&A〉
Q48 過去の浸水履歴について説明義務があるか
Q49 液状化危険度マップについて説明義務があるか
Q50 地下駐車場の賃貸借契約においては、賃貸人に過去の浸水事故についての説明義務はあるか
Q51 土地の浅い地下部分に湧水が存在することは瑕疵にあたるか
Q52 軟弱地盤であることを理由に契約を解除できるか
Q53 新築マンションの1階住戸で浸水事故が繰り返される場合、売買契約を解除できるか
Q54 機械式駐車場の地下ピットが浸水して、駐車していた自動車が廃車になった場合、管理会社に責任を追及できるか
〈事 例〉
Case21 土地の周辺が冠水しやすいという事実が瑕疵にあたらず、かつ売主の説明義務違反もなかったとされた事例
Case22 液状化危険度マップにおいて液状化の危険性が極めて高い土地に含まれていると記載されていることにつき、瑕疵であること及び説明義務の対象であることがいずれも認められなかった事例
Case23 がけ面と5m程度しか離れていない建物内で土砂崩れによって一家4名が死亡した事故について、売主に不法行為責任があるとされた事例

第5 建物に関する環境
〈Q&A〉
Q55 マンション購入者がシックハウス症候群に罹患した場合、損害賠償を請求できるか
Q56 店舗内のアスベストにより悪性胸膜中皮腫に罹患し死亡した場合、損害賠償を請求できるか
Q57 白アリによる侵食は瑕疵にあたるか
Q58 マンションを販売するにあたり、ペット飼育の可否について説明義務はあるか
〈事 例〉
Case24 マンションの建材に環境物質対策基準の指針値を超えるホルムアルデヒドが含まれていたことから、売主の瑕疵担保責任が認められた事例
Case25 中古住宅にコウモリが多数棲息することについて、売主との関係では瑕疵にあたるとして責任を肯定し、仲介業者との関係では調査義務違反を否定した事例
Case26 新築マンションの分譲販売において、マンション業者が以前に売買契約を締結した買主との関係で、ペット類飼育の可否の方針変更の了解を求めるべき信義則上の義務に違反したとされた事例

第6 その他周辺環境
〈Q&A〉
Q59 周辺に暴力団事務所が存在することは瑕疵にあたるか
Q60 マンション内に暴力団員が居住している状況は瑕疵にあたるか
Q61 迷惑行為を行う隣人の存在は瑕疵にあたるか
Q62 仲介業者には賃借人が暴力団員かどうかを調査する義務があるか
Q63 仲介業者にごみ集積所の存在の調査義務はあるか
Q64 250m離れた場所に資源化センターがあり、改修が計画されていることについて説明義務があるか
〈事 例〉
Case27 葬儀場について、近隣住民から葬儀の様子が見えないようにするための目隠しを設置する措置を更に講ずべき義務がないとされた事例
Case28 交差点を隔てた対角線の位置に東京都公安委員会から指定を受けた指定暴力団の事務所が存在することが瑕疵とされた事例
Case29 隣人の迷惑行為について、中古住宅の売主及び仲介業者のいずれについても説明義務違反があったとされた事例
Case30 アパート所有者がアパートに隣接する道路上のごみ集積場所にごみを排出している近隣住民に対して、ごみ排出の差止め請求をしたが認められなかった事例

索 引
○判例年次索引

内容を一部変更することがありますので、ご了承ください。



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『不動産取引における 心理的瑕疵・環境瑕疵 対応のポイント』(印刷書籍)
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『不動産取引における 心理的瑕疵・環境瑕疵 対応のポイント』(電子書籍)
http://ebook.e-hoki.com/item/bookdetail.html?id=102914PR
形式: ActiBook(アクティブック)



【書籍情報】
書 名 :不動産取引における 心理的瑕疵・環境瑕疵 対応のポイント
 著  :渡辺晋(弁護士)
定 価 :<印刷書籍>3,888円(本体価格3,600円+税)
     <電子書籍(ActiBook形式)>3,564円(本体価格3,300円+税)
発行日 :2019年5月28日
体 裁 :A5 294頁
発 行 :新日本法規出版株式会社
ISBN  :<印刷書籍>978-4-7882-8578-1
     <電子書籍(ActiBook形式)>978-4-7882-8580-4


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